Ипотека: описание продукта

В данной статье я хотел бы рассмотреть крайне любопытный и широко известный банковский продукт – ипотеку. Многие люди, планировавшие покупку квартиры, не раз задумывались об ипотеке. У них наверняка возникали вопросы: что это такое? Выгодна ли она? Какие риски присущи ипотеке? Как их можно оценить?[1]

Ипотека – это кредит, который выдаётся на покупку недвижимости. Залогом по этому кредиту является недвижимость, так что если вы не расплатитесь по нему, то банк эту недвижимость заберёт себе. Поэтому можно сказать, что до окончательной выплаты ипотеки квартира фактически находится в собственности банка.

Ипотека – это не простой кредит. Он, как правило, выдаётся на большой срок – обычно речь идёт о сроке в 15-20 лет. Большой срок обуславливает ещё одну особенность ипотечного кредита – первоначальный взнос. На начальном этапе банк, который выдаёт ипотеку, требует от заёмщика совершить крупный платёж, который составляет около 30% от стоимости приобретаемой квартиры.

У этого платежа (первоначального взноса) несколько функций. Первая функция – базовая оценка рисков. Банк выдаёт ипотечный кредит на длительный срок и при этом получает в залог недвижимость. С ценой на эту недвижимость за 15-20 лет может произойти что угодно: рост, стагнация или падение. Поэтому банк всегда страхуется от риска снижения цены на недвижимость – первоначальный взнос представляет собой оценку максимально возможного снижения цен на недвижимость, которая является объектом залога. Другими словами, при первоначальном взносе в 30% банк считает, что за весь срок кредита недвижимость может подешеветь максимум на 30%, и если заёмщик не выплатит ипотечный кредит, то банк сможет продать заложенную недвижимость и ничего не потерять.

Вторая функция первоначального взноса – проверка платёжеспособности заёмщика. В рамках выплаты ипотеки заёмщик должен будет каждый месяц выплачивать определённую сумму, которая зависит от конкретных условий кредита. Он будет платить деньги из своих доходов, частично экономя на потреблении. Таким образом, заёмщик должен будет в течение всего срока кредита откладывать часть своего дохода, демонстрируя склонность к накоплению. Первоначальный взнос представляет собой первичный тест для заёмщика: а может ли он вообще сберегать, причём сберегать достаточно крупные суммы? Ведь сам взнос берётся не из воздуха – человек должен его накопить и отказать себе в некоторых удовольствиях. И раз он его накопил, то тест заёмщик прошёл.

Разумеется, этого недостаточно. Существуют и другие критерии оценки заёмщиков, среди которых самым важным является величина ежемесячного дохода. Банк прекрасно понимает, что заёмщик выплачивает ипотечный кредит из своего дохода, поэтому он оценивает величину этого дохода и вероятность того, что заёмщик будет его стабильно получать в течение всего срока кредита[2]. Есть норматив соотношения ежемесячного платежа по ипотеке и ежемесячного дохода: платёж не должен превышать 40% доходов заёмщика.

На какие параметры ипотечного кредита стоит обратить особое внимание? Таких параметров всего два: размер первоначального взноса и процентная ставка по ипотеке. Как мы помним, первоначальный взнос – это оценка максимальной величины снижения цены на недвижимость за весь срок кредита. И, опять же, мы помним, что он позволяет осуществить проверку платёжеспособности заёмщика. Есть ещё один важный момент, на который не все обращают внимание. Считается, что низкая величина первоначального взноса делает ипотечный кредит доступнее. При этом не все понимают простое соотношение: чем ниже будет первоначальный взнос, тем больше будет сумма кредита. Допустим, при снижении взноса с 30% до 10% сумма кредита вырастает с 70% до 90%. Это большие деньги, которые серьёзно увеличивают нагрузку на доход заёмщика, который является основным источником выплат по ипотеке. Так что низкий первоначальный взнос делает ипотечный кредит доступнее в краткосрочном плане, но при этом долгосрочная нагрузка на заёмщика увеличивается.

Второй важный параметр ипотеки – процентная ставка. Она фиксируется на весь срок кредита[3]. Процентная ставка влияет на размер ежемесячного платежа по ипотечному кредиту и общую сумму выплат. Понятно, что чем выше ставка по кредиту, тем больше размер ежемесячного платежа. Также очевидно, что при ипотеке вы всегда переплачиваете – общая сумма выплат (с учётом первоначального взноса) всегда больше стоимости недвижимости, которую вы покупаете с помощью ипотеки.

Рассмотрим пример. Возьмём стандартный ипотечный кредит со следующими параметрами: первоначальный взнос – 30%, срок кредитования – 20 лет, стоимость квартиры – 2,32 млн. руб.[4], ежемесячный платёж одинаков на всём сроке кредита. Посмотрим, как будет меняться общая сумма выплат при последовательном повышении процентной ставки.

Таблица 1. Влияние процентной ставки на общую сумму выплат

Как видно из таблицы, повышение ставки по ипотеке существенно увеличивает общую сумму выплат по кредиту: если при ставке в 8% вы переплачиваете 82%, то при ставке в 20% вы выплатите кредит на сумму, которая в 3,5 раза превышает стоимость квартиры.

Теперь возьмём ипотечный кредит с теми же параметрами и зафиксируем ставку на уровне в 10%. Мы будем менять величину ежемесячного дохода.

Таблица 2. Влияние снижения дохода семьи[5]

Таблица выше демонстрирует вроде бы очень простую и очевидную истину: при снижении дохода заёмщика дола ежемесячного платежа по ипотечному кредиту растёт. Но важно понимать, что когда вы берёте ипотеку, вы принимаете на себя долгосрочные обязательства: выплачивать определённую сумму каждый месяц – отдавать банку значительную часть своего дохода. И это не один, не два года – платить надо 15-20 лет. Вы должны быть уверены в том, что и через пять, и через десять, и через пятнадцать лет у вас будет стабильный доход, который позволит вам платить по кредиту. По сути, перед заёмщиком стоит сложнейшая задача: спрогнозировать свой доход на весь срок ипотечного кредита. Последствия ошибки в таком прогнозе будут очень велики – заёмщик попросту останется без квартиры.

Вот базовые риски[6], связанные с ипотечным кредитом. Теперь давайте посмотрим, что надо рассчитать для принятия решения о получении ипотечного кредита. В первую очередь вам надо рассчитать общую сумму выплат по кредиту (с учётом первоначального взноса), чтобы оценить величину переплаты. Во вторую очередь надо оценить текущую долю ежемесячного платежа по ипотеке в ежемесячном доходе и понять, сможете ли вы выплачивать кредит в течение всего срока кредита (15-20 лет). Напомню, что порогом считается доля ежемесячного платежа в 40% от доходов заёмщика. Если она выше, то риск невыплаты ипотечного кредита становится существенным. После того, как вы всё это посчитали, можно делать выводы: устраивает ли вас величина переплаты по кредиту, хватит ли вам дохода для выплаты кредита и, наконец, стоит ли вообще брать ипотечный кредит.

Напоследок хочу подчеркнуть – я не призываю вас отказываться от ипотеки как таковой. Ипотека является удобным и полезным банковским продуктом. В ряде случаев жилищный вопрос можно решить только с помощью ипотеки. Я лишь говорю о том, что перед тем как взять ипотечный кредит, вы должны просчитать все риски и, осознавая их, принять решение.

Методология анализа – почему я пишу подробно?

В самом начале лирического отступления о методологии я хотел бы всех предупредить – «букв опять будет много». Идея написать эту статью родилась из комментария одного из читателей под псевдонимом «Добрый кот». Сам комментарий очень любопытен, поэтому я приведу его целиком:

«Так и тянет сказать "многабукаф. ниасилил". Но я осилил :(

Сергей, никто здесь не говорил по-моему, что вы всех за идиотов держите. Но пишите вы так подробно все разжевывая, что лично я вот почувствовал себя идиотом. Неоднократно причем. Вы так же и с коллегами общаетесь?»

Что говорит мне читатель? Он говорит правильные вещи: «Сергей, вы пишете, что мы не идиоты. Но при этом вы пишете всё очень подробно, разжёвываете и объясняете очевидные вещи – другими словами, пишете-то вы для идиотов».

Таким образом, возникает противоречие между тем, что я говорю, и тем, что я делаю. Я говорю, что не считаю читателей идиотами. При этом я провожу очень подробный, кое-где избыточный анализ, проговариваю очевидные вещи, иногда повторяюсь – как будто передо мной сидит мало что понимающий человек и я пытаюсь ему что-то объяснить. Так в чём же дело?

Конечно, трудно полемизировать с котом, к тому же если кот настроен по отношению к тебе весьма добродушно. Тем не менее, я вынужден это сделать. Читатель абсолютно прав в том, что я пишу очень подробно. Чтобы объяснить, зачем я это делаю, рассмотрим пример.

Допустим, вы – аналитик рынка недвижимости. Вы уже довольно давно следите за рынком, анализируете его, но при этом иногда получаете новую информацию о рынке жилья. И вот вы получили такую информацию, она показалась вам очень важной и вы решили рассказать о ней. У вас есть коллега, которому вы решаете всё рассказать. Хотя информация сложная, специфическая, вы уверены в положительном исходе – ваш коллега прекрасно знает рынок недвижимости и должен всё быстро понять. И действительно, у него возникает только два вопроса, он быстро схватывает суть новой информации и уже через десять минут готов её обсуждать.

Вы идёте дальше. У вас есть ещё двое коллег, занимающихся анализом рынка недвижимости. Вы решаете донести информацию до них и собираете обоих, чтобы сэкономить время. Хотя каждый из них является специалистом, у вас возникают небольшие сложности. У каждого из ваших собеседников возникают разные вопросы: их немного, но вам приходится тратить время, чтобы ответить на них. Поэтому вместо 10 минут объяснение занимает уже 15 минут.

Но вот оно закончилось, коллеги довольны – они получили ценную информацию. И они говорят, что это должны узнать все сотрудники компании, потому что ваша информация очень полезна. Компания у вас маленькая, так что остаётся лишь десять человек, которым надо всё объяснить. Вы собираете внутренний семинар. Вас внимательно слушают, задают вопросы. Вопросов опять становится больше, на них надо отвечать, хотя каждый из вопросов уточняет какую-то мелкую деталь. Но вот семинар закончен, все довольны, на все вопросы получены ответы. Мероприятие заняло в общей сложности 30 минут.

К вам подходит начальство, хвалит и задумчиво говорит, что неплохо бы провести открытый семинар и пригласить на него всех желающих. Вам предлагают выступить на этом семинаре, и вы соглашаетесь. На семинар приходят разные люди, с разным уровнем подготовки. Там есть и ваши коллеги по анализу рынка недвижимости из других компаний, и журналисты, и просто любопытные люди, которые интересуются рынком недвижимости. Послушать вас собралось 100 человек.

Ваше выступление уже проработано, поэтому вы практически дословно повторяете его. Но на семинаре сидят очень разные люди – некоторые из них очень немного знают про рынок недвижимости. А поскольку это семинар, все задают вопросы. Причём, отвечая на эти вопросы, вы вынуждены проговаривать очевидные вещи, которые понятны любому специалисту на рынке жилья. Вы над этими вещами даже не задумывались – считается, что они понятны любому аналитику рынка недвижимости. Но люди перед вами – не аналитики, поэтому они задают очень много вопросов и ждут, что вы будете очень подробно на них отвечать. Вы отвечаете, стараетесь всё объяснить, и семинар затягивается. В итоге он длится почти два часа. В конце концов вам удаётся донести до большинства свою точку зрения, но всё равно остаются люди, которым не всё ясно. После окончания семинара они подходят к вам, задают вопросы. Через полчаса всё это наконец заканчивается.

С моей точки зрения, аналитики рынка недвижимости могут писать для двух разных аудиторий. Первая аудитория – специалисты рынка. Для них не надо проговаривать очевидные вещи, им достаточно донести суть новой идеи – можно сделать это очень коротко. Здесь можно не бояться использовать специальные термины, можно пропускать очевидные взаимосвязи – вас всё равно поймут.

Вторая аудитория – широкая аудитория. Там есть очень разные люди, с разным уровнем знаний о рынке недвижимости, с разным уровнем подготовки. Если вы хотите донести свою идею до широкой аудитории, вам надо проговаривать всю логическую цепочку, все логические взаимосвязи, не увлекаться специальными терминами и подготовиться разъяснить значение тех терминов, которые вы всё же решили использовать. Вы делаете всё это, потому что у разных людей возникают очень разные вопросы – если вы хотите ответить на большую часть вопросов, то вам нужно писать очень подробно, разжёвывая всё до мельчайших деталей, проговаривая очевиднейшие вещи. Здесь, конечно, возникает проблема. Отдельному человеку большая часть вещей будет понятна и без ваших разъяснений. Он сосредоточится на непонятных ему местах и с интересом прочитает их. Вот только эти непонятные места – штука очень индивидуальная, поэтому вам надо писать максимально подробно.

Отдельно стоит остановиться на реакции специалистов на текст для широкой аудитории. В большинстве случаев он будет им просто не интересен. Они увидят в нём всего пару интересных мыслей и наверняка спросят: зачем нужно всё остальное? Отдельный читатель из широкой аудитории почерпнёт из текста больше информации, но задаст тот же вопрос: зачем нужно всё остальное?

Если вам задают такие вопросы, то это значит, что вы сумели донести свою идею до большей части аудитории. Всем объяснить её, к сожалению, не удастся. Если вы вдруг зададитесь целью донести свою мысль до всего населения Земного шара, то вам придётся написать огромную книгу с учётом миллиона возможных вопросов – вряд ли эту книгу кто-то прочитает.

Таким образом, аналитик рынка недвижимости может писать либо для специалистов, либо для широкой аудитории. В первом случае у него будут получаться короткие, насыщенные специальными терминами тексты. Во втором случае тексты будут более подробными, с минимумом специальных терминов.

Конечно, из любого правила есть исключения. Можно написать серию текстов для широкой аудитории, каждый из которых будет коротким. Можно написать большой текст для специалистов, который будет содержать очень много интересных мыслей, новой информации и будет насыщен множеством специальных терминов. Но если мы возьмём одну и ту же идею и попытаемся донести её до специалистов и широкой аудитории, то у нас получится два текста: короткий – для специалистов, подробный – для широкой аудитории.

Вернёмся к моим текстам. Сразу скажу, что я не пытаюсь кого-либо критиковать или обидеть – я просто пытаюсь объяснить, для кого я пишу. Так вот – я пишу для широкой аудитории. Поэтому я стараюсь писать подробно, всё разжёвывать и объяснять. Потому что мой текст читают разные люди, и я хочу, чтобы большинство тех, кто прочитает мой текст, его поняли.

Можно отдельно остановиться на моих текстах, которые уже опубликованы на данном портале. Первый текст – «Кому выгодно инвестировать в недвижимость Сибирского региона?» Он мне откровенно не удался. Я наткнулся на новую, интересную идею и попытался её описать. В результате мой текст застрял посередине между текстом для специалистов и текстом для широкой аудитории. Специалистам я ничего нового не сказал, а широкая аудитория получила текст с большим содержанием теории и всего парой фактов.

Второй текст – «Ответы на комментарии». Это один из лучших текстов в моей жизни. Он грешит чрезмерной эмоциональностью, но это не умаляет его достоинств. Я давал его читать самым разным людям из своего окружения и слышал в основном положительные отзывы (отрицательные тоже были – куда же без них).

Покончив с самовосхвалением, приступим к третьему тексту – «Ответы на комментарии – дубль два». Здесь эмоции перехлестнули через край, так что этот текст сложно анализировать. В будущем я постараюсь избежать ситуаций, когда эмоции мешают анализу – это был как раз такой случай.

В заключение я хотел бы в очередной раз подчеркнуть, что мои тексты предназначены в основном для широкой аудитории. Специалисты вряд ли почерпнут для себя что-то новое из моих текстов. Моя задача – донести идею до широкой аудитории. Насколько успешно мне это удаётся сделать – судить вам.

Promin, февраль 2012