Кому выгодно инвестировать в недвижимость Сибирского региона?

Я бы хотел начать эту статью с конкретизации заявленной темы. На самом деле, чтобы ответить на вопрос в заголовке, необходимо последовательно рассмотреть целый ряд вопросов. Кто вообще покупает жилую недвижимость и с какими целями? Кто такой инвестор и чем он отличается от спекулянта? Выгодно ли вообще инвестировать в недвижимость Сибирского региона?

Существует несколько различных групп покупателей недвижимости. Первой группой являются люди, которые приобретают жильё непосредственно для проживания. Они предъявляют так называемый реальный спрос. Вторая группа – спекулянты. Их цель – купить подешевле и продать подороже. Спекулянтом может быть как физическое, так и юридическое лицо. Обычно отдельной группой выделяют инвесторов, которые вроде бы вкладывают средства в недвижимость с целью сохранить свои деньги. С нашей точки зрения, инвесторов правильнее отнести к спекулянтам, поскольку цель у них на самом деле та же (получение прибыли от перепродажи), просто инвесторы обычно не торопятся продавать недвижимость и ждут роста цен[1]. Третья группа – профессиональные арендодатели. Они покупают жилую недвижимость с целью получения дохода от сдачи её в аренду.

Обычно покупатели недвижимости приобретают её либо на собственные, либо на заёмные средства (с помощью кредита). Недвижимость для банков является удобным объектом залога при существовании крупного рынка, на котором они могут её быстро продать. Можно сказать, что банки составляют четвёртую группу покупателей, так как при возникновении проблем с погашением кредита, взятого для приобретения недвижимости, последняя нередко переходит к ним на баланс. Впрочем, банки сами этому не рады, поскольку это обычно происходит во время кризиса, когда продать недвижимость конечно можно, но сделать это можно лишь с большим дисконтом. А поскольку банки очень не любят держать недвижимость на балансе и, в конечном счёте, всегда её продают, их можно отнести к спекулянтам.

Следующий вопрос – это вопрос выгоды инвестиций в недвижимость. Поскольку первая группа покупателей этим вопросом даже не задаётся (они покупают жильё, чтобы жить в нём), мы её сразу отбрасываем. Вторая и третья группы (спекулянты и арендодатели) представляет для нас наибольший интерес, поскольку именно их запросы определяют условия для получения прибыли от инвестиций в жилую недвижимость.

Спекулянтам для нормальной работы нужен крупный и ликвидный рынок недвижимости, на котором существуют большой выбор квартир и широкие возможности для их продажи. Цена на жильё должна расти – в противном случае бизнес спекулянта теряет смысл. Арендодателям нужен хорошо развитый рынок аренды и нужны арендаторы, которые в состоянии регулярно платить за квартиры. Поскольку бизнес арендодателей связан с получением регулярного дохода, постольку территория вокруг квартир должна этот доход постоянно генерировать. Другими словами, им нужна растущая экономика, которая обеспечивает стабильный рост доходов населения. Последний выгоден и спекулянтам, которые продают большую часть квартир реальным покупателям и арендодателям. Конечно, часть квартир спекулянты продают друг другу, но на этом далеко не уедешь – поэтому реальных покупателей должно быть много.

В свою очередь, рост цен на квартиры делает их выгодным объектом залога – так на рынке недвижимости появляются кредитные ресурсы банков, которые дополнительно подогревают спрос и приводят к последующему росту цен[2].

Таким образом, мы можем описать территорию, на которой будет выгодно инвестировать в недвижимость. Это должна быть территория с высокой концентрацией населения с достаточно высокими доходами. Вокруг неё должны существовать различные промышленные предприятия, которые стабильно работают, получают прибыль и платят неплохую зарплату своим сотрудникам. На территории должна быть развита банковская система, которая активно использует недвижимость в качестве залога по кредитам.

На первый взгляд, Сибирский регион не удовлетворяет большей части озвученных выше условий. В Сибири на огромной территории проживает всего 23 млн. человек. В основном они живут в крупных городах. По чисто экономическим законам (которые мы здесь озвучивать не будем) крупного рынка недвижимости в Сибирском регионе не должно существовать. Но здесь в дело вступает важный фактор, который делает Сибирь куда богаче, чем она должна была бы быть – полезные ископаемые. Они создают основу для работы добывающей и обрабатывающей промышленности, делают сравнительно высокими доходы населения. Благодаря этому в регионе работает относительно развитая банковская система.

Исходя из описанного выше, становится ясно, почему в Сибири рынок недвижимости сужается до крупных городов, которые расположены в регионах с богатыми залежами полезных ископаемых. Там сосредоточены покупатели с высокими для региона доходами, которые поддерживают функционирование рынка недвижимости. Среди регионов на общем фоне выделяются Тюменская область, Новосибирская область, Кемеровская область и Красноярский край.

Теперь мы подходим к ответу на вопрос, поставленный в заголовок данной статьи: кому выгодно инвестировать в недвижимость Сибирского региона? Честно говоря, вопрос не совсем корректен. На текущий момент цены на жильё в Сибири либо снижаются, либо стагнируют, либо демонстрируют тенденцию слабого роста. В таких условиях никому не выгодно инвестировать в недвижимость, поскольку основной целью инвестора является перепродажа и получение прибыли от неё. Сейчас заработать на этом сложно. Поэтому выгодоприобретателями являются арендодатели, которые могут купить недвижимость по сравнительно привлекательным ценам, и реальные покупатели, которые приобретают недвижимость для проживания.

Впрочем, пока рано делать выводы. Экономическая ситуация сейчас уверенно движется в сторону стагфляции (высокая инфляция при очень слабом экономическом росте), которая, скорее всего, приведёт к снижению доходов населения. Вдобавок к этому будут ужесточаться условия банковского кредитования, что в сочетании с падением доходов населения вызовет снижение реального спроса и падение доходов арендодателей. В отдельном регионе Сибири это может проявляться по-разному, поскольку регионы в России вообще и в Сибири в частности сильно разнятся по уровню экономического развития – поэтому сложно рассуждать об экономике Сибирского региона как едином целом и, исходя из этого, давать общие прогнозы.

Ответы на комментарии

Я прочитал комментарии и понял, что возник очень существенный разрыв между тем, что хотел сказать автор, и тем, как его поняли на самом деле. В связи с этим я постараюсь разъяснить свою точку зрения – кстати, именно так и называется сама рубрика. С ней можно соглашаться, можно её критиковать, можно вообще не обращать внимания – ведь это просто точка зрения отдельного человека.

С моей точки зрения, существует два основных подхода к анализу рынка недвижимости. Первый подход – специализация на анализе отдельного регионального рынка. Вот вы сидите, смотрите на рынок жилья, скажем, Новосибирска, изучаете его. Ищите цифры, статистику, читаете новости, смотрите динамику цен. У вас постепенно формируется определённое представление о рынке, которое становится базой для ваших выводов. Чем больше вы анализируете этот региональный рынок, тем более полным (по идее) становится это представление. При таком подходе, где-то через два или три года (всё зависит от конкретного рынка и ваших возможностей по сбору и анализу информации) вы становитесь специалистом, экспертом и можете что-то рассказывать другим.

Второй подход – принципиально иной. Вы говорите себе: хорошо, вот мне нужно знать рынок недвижимости Новосибирска. Но мне этого недостаточно. У рынка недвижимости существуют свои законы, которые верны и для Новосибирска, и для Тюмени, и для Санкт-Петербурга, и для Москвы, и для Пекина, и для Нью-Йорка, и для Лондона – эти законы универсальны. Если вы считаете, что в основе рынка недвижимости лежат универсальные закономерности, которые могут по-разному себя проявлять и каким-то образом, пока вам непонятным, проявляются в Новосибирске, то тут нужен совершенно другой подход к работе с информацией. Вам необходимо собирать информацию не только о рынке жилья Новосибирска, но и рынке отдельных населённых пунктов области (Бердска, Искитима, Куйбышева, Барабинска и т.д.). Более того, вам нужно выйти за пределы Новосибирской области и посмотреть на рынки Тюмени, Красноярска, Томска, Иркутска, Санкт-Петербурга, Москвы. Но и этого может оказаться недостаточно и нужно будет выйти в своём анализе за пределы России и проанализировать рынки Киева, Минска, Вены, Парижа, Токио, Пекина, Лондона, Манчестера, Малаги и многих других городов.

Когда вы всё это сделаете, то возможны два варианта. Первый – вы захлебнётесь в огромном потоке информации и окончательно перестанете что-либо понимать. К тому же если ваша работа связана только с анализом рынка Новосибирска, то у вас может попросту не хватить на это времени. Сидите вы, допустим, анализируете рынок Парижа, а тут к вам подходят и просят информацию по ценам в Новосибирске. При этом начальство может относиться сдержанно к вашему сумасшествию (это в лучшем случае), но про себя наверняка думает: «Что за фигнёй он страдает? Какой ещё Париж??? Не уволить ли мне этого тунеядца?» Так что в большинстве случаев у вас просто не хватает времени. Да и кто же вам скажет, что для понимания рынка Новосибирска вам нужно знать про рынок какой-то вам Валенсии. Да если и скажут, зачем вам это слушать?

Второй вариант – вам удаётся на что-то наткнуться, вы начинаете замечать что-то общее между рынками разных городов, которые могут находиться в тысячах километров друг от друга, в разных регионах, в разных странах. Вы начинаете видеть закономерности, смотрите на тот же Новосибирск и говорите: «Ага, вот закономерность. Вот, как она себя проявляет. Вот обстоятельства, конкретные вещи, которые мешают ей проявляться». И вы начинаете понимать, что эти закономерности, вообще говоря, существуют – более того, они могут быть чем-то полезны. Теперь за любым вашим выводом о рынке недвижимости Новосибирска стоит какая-то закономерность, какая-то концепция. Становится ясно, что эти закономерности не являются чем-то застывшим, они постоянно видоизменяются, проявляют себя по-разному. Поэтому вам нужно в рамках анализа постоянно выходить за пределы Новосибирска, читать разные новости о разных городах, изучать очень много информации. Но закономерности позволяют вам по другому работать с этой информацией, видеть в ней что-то интересное, недоступное большинству аналитиков. И не потому что они все идиоты – просто они по-другому работают с информацией, их, скорее всего, учили, что иначе и работать с ней нельзя.

Долгое время я действовал в рамках первого варианта – анализировал рынок недвижимости Москвы и Московской области и в ус не дул. Мне этого хватало, я вообще не подозревал, что можно работать как-то иначе. Вот я сижу на рынке, знаю его – задайте мне любой вопрос и дайте мне час (на всякий случай), и я на него отвечу. Зачем мне рынок какого-то Санкт-Петербурга, Новосибирска, Тюмени, Владивостока? Вы вообще о чём? Мне это не нужно, мне хватает своего рынка, заплатят деньги за анализ рынка Тюмени – я посмотрю. А пока мне незачем это делать.

В мае 2009 года я попал в другую компанию. Мне начали рассказывать странные вещи: про какие-то закономерности рынка жилья, про их универсальность, про их важность. Говорили, что их надо фиксировать, изучать, тыкали в них пальцем. Я ничего не понимал. Но, слава Богу, анализировать надо было рынок недвижимости Москвы, и я знал, как собрать информацию, как с ней работать и никакие закономерности мне были не нужны. Я писал текст, а потом человек, который мне всё это объяснял, садился и переписывал его. Я злился, думал про себя: «Я же всё написал там. Что вам ещё надо?!» А потом я этот текст прочитал. И начал понимать многие вещи, понимать, что на рынок недвижимости Москвы можно взглянуть по-новому. Что для этого нужно изучить рынок Бангкока и Куала-Лумпур, посмотреть на российский фондовый рынок. Я понял, что мне говорили правду, что закономерности – это не голая теория. Они существуют и они работают в реальных условиях, на реальных рынках.

Я начал эти закономерности изучать. Мне помогали, меня направляли. Но я и сам начал понимать, что мне надо делать. Что любой вопрос, связанный с любым рынком недвижимости – вопрос прежде всего теоретический, что для ответа на него мало стандартного набора данных, нужен более широкий набор, который надо собирать. Что за любым ответом на такой вопрос должна стоять концепция. Что можно работать и таким образом и что это очень интересно.

Рынок недвижимости для меня – сложный, интересный объект для изучения. Я смотрю на него в поисках закономерностей, которые универсальны. Перед написанием своей статьи я проанализировал рынок жилья Сибири и я сразу увидел несколько интересных вещей, увидел кое-какие закономерности – во многом новые для меня. Мне стало интересно, и я попытался их изложить. Мне сказали, что я должен написать 2,5 тыс. знаков – мне не хватило, я стал всё расписывать и с трудом уложился в 6 тыс. знаков.

Это закономерности для меня очень важны. Они – база для любых моих слов и выводов о рынке недвижимости. Когда они у тебя в голове, ты можешь объяснять многие непонятные факты. Поэтому все мои тексты о недвижимости последнего времени страдают недостатком фактической информации. Мне скучно про неё писать, я пытаюсь изложить закономерности и для примера сделать парочку выводов о фактах. Выводы о фактах – это обязаловка, мне так и хочется сказать любому человеку, который задаёт вопрос: «Посмотри, вот закономерности. Возьми факты, их у тебя больше, чем у меня. Посмотри на них, подумай. И сделай выводы». В противном случае надо всё время бегать к экспертам, спрашивать их. А суждения о фактах имеют очень небольшую ценность в моих глазах. Факт сейчас такой, завтра – другой. И что, вам надо каждый раз бежать к какому-то аналитику, спрашивать его: что это значит? У вас есть своя голова на плечах, вы можете сами многое понять – без меня или кого-нибудь ещё.

Если рассуждать в рамках первого варианта (надо анализировать региональный рынок), я вообще не имею права говорить что-то о рынке любого из городов Сибири. Я должен сначала сесть, изучить гору данных, поработать, скажем, в Новосибирске и лишь потом открывать рот. А до этого мне надо молчать в тряпочку и не выпендриваться. Сторонникам этого подхода мои тексты будут не интересны. Что ж, существует много точек зрения – никто не заставляет вас изучать мою. Это ваша жизнь и ваш выбор. Не мне учить вас жизни и методам работы.

Тем, кому описанный подход интересен, я предлагаю информацию. Вы можете воспринимать её, не воспринимать, соглашаться, спорить. Я не буду вступать в конкретные дискуссии. Я пишу текст, я вас не вижу. Не вижу вашей реакции (могу только догадываться), не вижу глаз, не вижу ничего, что бы помогло сделать такой заочный диалог конструктивным. Если мы встретимся лично, то можно поговорить. А так это сделать сложно – я не смогу вам всё объяснить и увидеть, поняли ли вы меня или нет.

Напоследок отступлю от своих правил и приведу пару примеров (знали бы вы, как не хочется этого делать после всего написанного выше). Возьмём Тюмень. Город небольшой, не миллионник – там живёт около 600 тыс. человек. И возьмём Новосибирск. Крупный город, с населением 1,5 млн. человек. Цены на недвижимость в Тюмени выше, чем в Новосибирске. Почему? Ведь этот факт вроде бы разбивает мою теорию, изложенную в первой статье. Не совсем так. Принципы ценообразования в этих городах разные. В Тюменской области есть нефть и её очень много. Основные покупатели недвижимости – нефтянники – люди очень богатые, им часто даже на квартиру в Москве денег хватает (и не одну). Новосибирск – крупный город, научный и промышленный центр. Там много промышленных предприятий, много институтов. Его агломерация – почти 2 млн. человек. Но принципы образования там другие. Экономика Новосибирской области находится в глубоком кризисе, промышленные предприятия работают в очень сложной ситуации. Люди беднеют, их доходы снижаются. Поэтому цены на недвижимость в Новосибирске падают с 2009 года (а тогда они были выше, чем в Тюмени). А вот нефть, после краткого провала, в 2009 году выросла и с тех пор держится на очень высоком уровне. Поэтому в Тюмени ситуация искажается и цены на жильё не падают. Упадёт цена на нефть – они начнут снижаться. Как-то так.

Спасибо за внимание. И спасибо за терпение всем тем, кто дочитал этот текст до конца.

Promin, январь 2012