Пузырь на рынке недвижимости Красноярска

На очереди – третья статья из цикла «Пузыри на рынке недвижимости». В двух предыдущих статьях мы ввели понятие «финансовый пузырь» и рассмотрели предпосылки для образования финансовых пузырей на рынке недвижимости. Пришло время переходить от теории к практике. В центре нашего внимания – рынок недвижимости Красноярска.

Вступление

8 февраля 2012 года я выступал в Красноярске на конференции, посвящённой рынку недвижимости. Во время моего выступления у слушателей возник вопрос: а есть ли пузырь на рынке недвижимости Красноярска? На тот момент, ввиду отсутствия данных, я не смог ответить на этот вопрос. Но я пообещал, что отвечу на него в рамках статьи на портале promin.ru. Пришло время сдержать своё слово.

Рамки исследования

Сначала я хотел бы обозначить рамки нашего исследования. Я не претендую на полноценное исследование рынка недвижимости Красноярска. Меня волнует лишь финансовый пузырь на рынке жилья Красноярска. Существует ли он? Как давно? Каков его масштаб? Что послужило причиной его появления?

Когда появился пузырь?

Как мы помним, финансовый пузырь на рынке недвижимости выражается в отрыве темпов роста стоимости жилья от инфляции. Тогда всё просто – достаточно сравнить темпы роста стоимости жилья и инфляцию[1].

Отрыв темпов роста цен на недвижимость в Красноярске от инфляции произошёл в 2003 году. Первая попытка отрыва была предпринята в 2001 году, но она оказалась неудачной. Так почему в 2001 году ценам не удалось оторваться от инфляции, а в 2003 всё сложилось удачно?

Для ответа на этот вопрос нам придётся вспомнить о кризисе 1998 года. У автора нет статистических данных о том, как протекал кризис на рынке недвижимости Красноярска. При этом косвенные данные позволяют заключить, что 1998 год вряд ли был периодом бурного роста. Как мы помним, кризис такого рода создаёт предпосылки для появления дефицита на рынке жилья. Обычно дефицит выражается в падении объёмов ввода жилья, которые слишком медленно реагируют на посткризисный рост спроса.

Данных по вводу жилья в Красноярске в 1999-2001 гг. у автора нет. Но для него очевидна чёткая зависимость между вводом жилья в крае и вводом жилья в областном центре – так что динамика ввода жилья в Красноярске в 1999-2001 гг. с высокой вероятностью повторяла динамику ввода жилья в Красноярском крае.

Исходя из этого, мы видим, что кризис 1998 года привёл к стагнации и падению темпов ввода жилья в Красноярске[2]. Его последствием стал дефицит на рынке недвижимости, который и послужил причиной бурного роста цен в 2003 году. Ну а дальше всё пошло по уже описанной нами схеме надувания финансового пузыря.

Связь экономики и рынка недвижимости

Здесь мы должны сделать небольшое лирическое отступление. Речь пойдёт об экономике Красноярского края. Это необходимо, поскольку динамика рынка недвижимости, как правило, является индикатором экономической активности, и эта самая экономическая активность оказывает на неё серьёзнейшее влияние.

Я уже отмечал, что в основе экономики Сибирского региона лежит добыча полезных ископаемых, которые потом экспортируются. В Красноярском крае ведущую роль играет цветная металлургия: экспорт цветных металлов составляет более 50% всего экспорта края[3]. Цены на металлы определяются на мировых биржах (ведущую роль здесь играет Лондонская биржа металлов – LME) и, как правило, отличаются высокой волатильностью (цены часто и резко меняются). Соответственно, волатильными становятся и экспортные поступления, которые определяют экономическую ситуацию в Красноярском крае. На рынок жилья результирующая внешней торговли – сальдо торгового баланса (экспорт минус импорт) – оказывает самое непосредственное влияние.

Расхождения между динамикой показателей на графике мы видим лишь в 2003 году (начало пузыря) и в 2009 году. Оба расхождения легко объяснимы. Финансовому пузырю нужна свободная ликвидность. На начальном этапе она, как правило, обеспечивает рост стоимости базового актива – то есть пузырь в значительной степени сосредотачивается в ценах актива, а не в объёмах его производства (объёмы производства начинают свой избыточный рост позже). В 2003 году ввод жилья в Красноярске вырос на 22% (в Красноярском крае – на 17%), в то время как цены на недвижимость прибавили 46% (инфляция за год составила 18%).

В 2009 году динамика ввода жилья и сальдо торгового баланса стала различной. Объясняется это тем, что в рамках пузыря динамика экономических показателей синхронизируется – но в кризисных условиях показатели расходятся, и связь исчезает. Получается прямо по Толстому: «Все счастливые семьи похожи друг на друга, каждая несчастливая семья несчастлива по-своему»[4].

Чёткая связь прослеживается между вводом жилья в Красноярске и динамикой сальдо торгового баланса Красноярского края.

Связь между стоимостью недвижимости в Красноярске и сальдо торгового баланса Красноярского края является не столь очевидной, но, безусловно, прослеживается.

Рынок недвижимости и ипотека

Вернёмся к рынку недвижимости Красноярска. Если мы посмотрим на динамику цен на жильё в Красноярске после 2003 года, то у нас возникнет закономерный вопрос: почему произошёл резкий рост в 2007 году (за год цена подскочила почти на 50%)?

Ответ прост – развитие ипотеки. Рынок ипотеки в России – это относительно недавнее явление. Значимую роль в российской экономике он стал играть лишь начиная с 2005 года. В Красноярском крае рынок ипотечного кредитования появился в 2006-2007 гг.: в 2005 задолженность по ипотеке составляла 337 млн. руб., в 2006 она выросла до 5 млрд. руб., а в 2007 – до 19 млрд. руб. (итого – более чем в 50 раз за два года) Ипотека расширила спрос на жильё и осуществила подпитку растущего пузыря на рынке недвижимости Красноярска.

Кризис и перспективы рынка недвижимости

В 2008 году на рынке недвижимости Красноярска начался кризис. Он начался раньше, чем в большинстве регионов России. Причиной тому послужил очередной цикл снижения цен на металлы (медь и алюминий достигли пиковых значений в июле 2008 года, никель – в мае 2007 года).

Снижение цен на цветные металлы сразу же привело к сокращению сальдо торгового баланса (-34% за 2008 год), что повлекло за собой стагнацию рынка жилья Красноярска: ввод жилья за 2008 год упал на 10%, на те же 10% упали и цены в долларовом выражении (в рублях они выросли на 8%).

В 2009 году рынок жилья пребывал в кризисе, но уже в 2010-2011 гг. была предпринята попытка восстановить «старые добрые времена» пузыря на рынке недвижимости Красноярска. Предпосылки к тому были: цены на металлы подросли, сальдо торгового баланса логично увеличилось, ожил рынок ипотеки. Вся совокупность благоприятных факторов дала жалкие 8% годового роста в рублях (в долларах всё выглядит ещё печальней: +7% в 2010 и +2% в 2011 году). Впрочем, и этого оказалось достаточно для выхода в лидеры по росту стоимости жилья в России (по данным аналитического центра ГдеЭтотДом.Ру, который заявил о росте цен в Красноярске на  12,6% за 2011 год).

Сейчас рынок недвижимости Красноярска, как и рынок недвижимости Москвы, пребывает в состоянии, характерном для несдувшегося финансового пузыря[5]. Предпосылок для резкого роста нет, оживление носит отчасти искусственный характер[6]. Для восстановления роста пузыря необходимо крайне благоприятное стечение обстоятельств: резкий рост цен на цветные металлы и повторное оживление ипотеки.

Перспективы роста цен на металлы пока выглядят мрачно. К плюсам можно отнести вброс ликвидности от центральных банков (Банк Англии, Банк Японии, ЕЦБ осуществили либо осуществляют QE – то есть печатают деньги), к минусам – замедление китайской экономики. В Китае вообще всё мрачно – там начал сдуваться свой крупный финансовый пузырь, также падает спрос на китайскую продукцию со стороны его торговых партнёров (главный виновник - Еврозона). А поскольку Китай является главным потребителем металлов, то перспективы соответствующего рынка выглядят неутешительно.

Рынок ипотеки тоже невесел: там будут расти ставки и ужесточаться требования к заёмщикам. Причина – европейский долговой кризис. Некоторые считают, что он завершился, но это не так. Сейчас появилось узкое окно для внешних заимствований (2-3 месяца), которое может временно улучшить ситуацию на рынке ипотечного кредитования. Но общая тенденция от этого не изменится, поэтому рынок ипотеки ждут трудные времена.

Заключение

Подведём итог.

·         Есть ли пузырь на рынке недвижимости Красноярска?

ü  Да, есть.

·         Может ли возобновиться докризисный рост цен?

ü  Вряд ли. Для этого должные сложиться ну очень благоприятные условия – предпосылок для этого я пока не вижу.

Следующая статья будет посвящена рынку недвижимости Новосибирска. Не могу обещать, что она выйдет скоро – как показывает практика, слишком много времени уходит на сбор и анализ информации.

Благодарность

Автор выражает благодарность Николаю Гулютину за помощь в сборе информации по рынку недвижимости Красноярска.

Promin, апрель 2012