Финансовый пузырь

Рынок недвижимости – это очень сложный рынок. Процессы, которые на нём происходят, трудно описать в привычной терминологии, поскольку она не совсем адекватна сложившейся ситуации. Поэтому приходится вводить новые термины, которые надо насыщать новым смыслом. Один из таких терминов – «финансовый пузырь».

Я начинаю серию статей, которая будет посвящена поиску финансовых пузырей на рынках недвижимости крупных российских городов. Сначала я подробно опишу, что собой представляет финансовый пузырь, потом поясню, почему финансовые пузыри очень часто надуваются на рынке недвижимости. А дальше начнётся исследование рынков жилья отдельных городов: Красноярска, Новосибирска и других.

Вступление

В последнее время слово «пузырь» стало очень модным. Все говорят про пузыри, рассуждают про них. Проблема заключается в том, что мало кто понимает предмет разговора. Действительно, а что такое «пузырь»? Например, традиционная экономическая теория раньше отрицала существование пузырей – экономисты очень долго пытались убедить окружающих, что пузырей не существует[1]. Поэтому мы постараемся максимально подробно описать пузыри и доказать, что они существуют и оказывают значительное влияние на экономическую деятельность.

Что такое финансовый пузырь?

Пожалуй, начать стоит с определения. Финансовый пузырь – это ситуация, когда темпы роста цены базового актива в разы превышают темпы инфляции. Итак, у нас есть какой-то актив (назовём его базовым активом). У этого актива есть цена, есть свой рынок, сам актив кто-то производит. Общая динамика цен в экономике статистически отражается в уровне инфляции. Допустим, что в какой-то момент цены на базовый актив отрываются от инфляции и начинают устойчиво превышать средние темпы роста цен в экономике. В этом случае на базовом активе надувается финансовый пузырь.

Первый вопрос, который здесь возникает: почему темпы роста цен на базовый актив начинают устойчиво превышать инфляцию? Это происходит из-за дисбаланса спроса и предложения. Как правило, предпосылкой для появления финансового пузыря является ситуация внезапного дефицита на рынке базового актива. Не важно, почему этот дефицит появился – важно то, что он запускает рост цен на базовый актив. Тут вступает в действие простейший экономический закон: если чего-то не хватает, то это стоит дорого. Другими словами, дефицит на рынке базового актива провоцирует рост цен на этот актив.

В качестве примере можно привести ситуацию на рынке недвижимости после очередного циклического кризиса. Что происходит в кризис на рынке недвижимости? Резко падает спрос, большая часть строек замораживается. Достраиваются объекты, которые находятся на завершающем этапе строительства. Новых объектов строится очень мало. На начало кризиса на рынке жилья возникает ситуация избытка предложения, которая постепенно рассасывается (квартиры потихоньку продаются). Когда этот избыток исчезает, на рынке недвижимости какое-то время наблюдается баланс между спросом и предложением, после чего спрос начинает превышать предложение.

Всё дело в строительном цикле. Совсем недавно у нас был кризис, квартир было много, и все искали покупателей. И тут, внезапно, число покупателей начинает превышать число квартир. Всем известно, что существует трёхлетний строительный цикл – для того, чтобы построить дом, нужно время. Если покупатель пришёл на рынок, продавец не может достать из кармана дом и предложить покупателю квартиру в этом доме. Дом должен быть построен, причём строительство его должно начаться как минимум за три года до появления покупателя[2].

Таким образом, возникает ситуация естественного дефицита на рынке недвижимости. Такая ситуация возникает довольно часто, и она провоцирует рост цен: квартир мало, покупателей много – поэтому цены начинают расти[3].

Отношение банков к финансовому пузырю

В рамках пузыря цены на базовый актив быстро растут. Этот рост привлекает банки, которые начинают принимать базовый актив в качестве залога по кредиту. Залог, который постоянно растёт в цене – очень удобная штука. При наличии устойчивого роста цен в какой-то момент стоимость залога начинает превышать стоимость выданного кредита – а для банка большего счастья попросту нет. К тому же во время роста финансового пузыря существует крупный и хорошо развитый рынок базового актива, на котором его можно в любой момент продать. Ну как тут не выдать кредит?

Недостатки финансового пузыря

Финансовый пузырь пока смотрится очень неплохо. Цены на базовый актив растут, банки принимают его в качестве залога – пока тут не видно явных недостатков. Но наличие финансового пузыря серьёзно искажает структуру спроса. Появляется так называемый «спекулятивный спрос», который существует только благодаря наличию пузыря.

Наличие постоянного роста цен на базовый актив делает рынок базового актива очень привлекательным. Появляются люди, которые делают бизнес на росте цен: ведь можно купить базовый актив, подождать и продать его по более высокой цене. То есть появляются те, кто покупает актив не для потребления, а для последующей перепродажи. Такой мотив покупки существует лишь благодаря наличию пузыря, в рамках которого цены стабильно растут. Именно так образуется спекулятивный спрос, который не мог бы существовать в условиях отсутствия финансового пузыря.

Разделить реальный спрос (когда актив покупается для потребления) и спекулятивный спрос (когда актив покупается для перепродажи) невозможно. Действительно, не станете же вы спрашивать покупателя: ты зачем квартиру покупаешь – для жилья или для перепродажи? И даже если спросите, то 90% вам ответят – для жилья (если вообще ответят, конечно). И вам будет сложно узнать, правду ли вам сказали.

Искажение спроса оказывает влияние на производство базового актива. Во-первых, не ясно, где реальный, а где спекулятивный спрос. При существовании финансового пузыря спрос на базовый актив просто растёт – его нельзя разделить на спекулятивный и реальный спрос. Во-вторых, становится выгодно производить базовый актив, отдавать его в залог и брать кредит в банке. Эта схема позволяет существенно ускорить производство базового актива – так можно заработать больше денег на росте цен. Другими словами, бизнес перестраивается под производство залогов – на первый план выходят не потребительские свойства базового актива, а его оценка в банке (чтобы банк дал кредит).

Финансовые пузыри в экономической истории

В заключение хотелось бы развеять одно распространённое заблуждение. Почему-то считается, что финансовые пузыри появились недавно. На самом деле это не так. Финансовые пузыри существовали давно.

Первый известный нам исторический пример финансового пузыря – тюльпановая лихорадка в Голландии в первой половине 17 века. Там базовым активом для пузыря была луковица тюльпана, которая в пиковый момент стоила совсем невероятных денег (стоимость трёх луковиц тюльпана была равна стоимости хорошего дома). В феврале 1637 года пузырь внезапно лопнул, разорив тысячи голландцев.

Второй известный пример – компания Южных морей, которая была основана в 1711 году для торговли с испанской частью Южной Америки. Пузырь надулся на акциях этой компании, курс которых быстро рос: в 1720 году курс акций вырос со 128 фунтов в январе до 1000 фунтов в августе. В сентябре 1720 года пузырь лопнул – акции стали быстро падать в цене.

Отдельно заметим – это лишь известные нам исторические примеры. Их много, причём мы полагаем, что финансовые пузыри существуют очень давно и являются неотъемлемой частью экономического развития. Если внимательно изучить экономическую историю, можно составить список финансовых пузырей, которые существовали в разные исторические периоды.

Заключение

На этом первая статья из нашего цикла заканчивается. В следующей статье я расскажу, почему рынок недвижимости является крайне удобным рынком для надувания финансовых пузырей.

Promin, март 2012