Новая теория Материалы О нас Приглашение к сотрудничеству Услуги Партнеры Контакты Манифест
   
   
 
Материалы
 
ОСНОВНЫЕ ТЕМЫ ПРОЧИЕ ТЕМЫ
Корея, Ближний Восток, Индия, ex-СССР, Африка, проектная деятельность/проектировщики, аврально-опытная деятельность (АОД), рутина, виды управленческой деятельности, иерархия, бюрократия, национальное государство, инвестиционный климат, фирма, пузырь, Административная реформа, налоги, фондовые рынки, Южная Америка, Великобритания, исламские финансы, золотой стандарт, социализм, капитализм, МВФ, Япония, рейтинги, облигации, бюджет, СССР, наука, ЦБ РФ, рубль, финансовая система, политика, нефть, финансовые рынки, финансовый пузырь, прогноз, евро, Греция, ЕЦБ, кредитование, экономическая теория, инновации, инвестиции, инфляция, долги, недвижимость, ФРС, доллар, QE, бизнес в России, реальный сектор, финансовый сектор, деньги, администрирование
 

Тайны рынка недвижимости: недвижимость – оковы на ногах

19.12.2012

Автор: Игорь Савельев, старший консультант НИЦ «Неокономика»

Редактор: Сергей Думченко, ведущий аналитик НИЦ «Неокономика»

 

Собственная недвижимость является одним из важнейших атрибутов благосостояния граждан в современной России. По идее, собственное жилье даёт некоторую свободу действия – ведь помимо того, что оно гарантирует вам крышу над головой, его можно сдавать или, если срочно понадобятся деньги, его можно продать.

Иногда мне кажется, что в собственной недвижимости в нашей стране кроется какой-то сакральный смысл, который я до конца не понимаю. Оно каким-то загадочным образом привязывает наших сограждан к месту жительства. Когда они это место жительство меняют, то вновь стараются привязать себя к нему – в том числе, посредством покупки недвижимости.

В статистике эта привязка отражается в низкой доле арендуемого жилья в крупных городах России, которая подчеркивает низкий уровень внутренней миграции квалифицированной рабочей силы. Например, в США уровень миграции квалифицированной рабочей силы достаточно высок, что легко прослеживается в современной американской литературе, в которой герои произведений активно меняют место жительства и рассматривают предложения о работе из самых разных уголков США. В России же, как показывают исследования, миграция в основном односторонняя (люди переезжают из деревни в город, из среднего города – в крупный и т.п.), причём центрами притяжения являются города-миллионники (на общем фоне резко выделяются Москва, Санкт-Петербург и Новосибирск). Обратная миграция (например, из крупного города в средний) вызывает в лучшем случае недоумение.

Полагаю, что причины сложившегося положения лежат в плоскости уровня жизни и сопутствующей ему инфраструктуры. Так, в США или в Европе, меняя один крупный/средний город на другой, вы практически не проигрываете в уровне «цивилизации»: к вашим услугам будет весь базовый набор благ, необходимый современному горожанину.

В России «большая тройка» городов (Москва, Санкт-Петербург и Новосибирск) настолько сильно выделяется на общем фоне (в плане инфраструктуры и доступности благ), что их следует рассматривать отдельно от других российских городов. После жизни в «большой тройке», которая отличается сумасшедшим ритмом и доступностью самых различных благ цивилизации, жизнь в других городах требует некоторого периода адаптации и привыкания к тому, что некоторые приятные мелочи едва ли найдутся в вашем новом месте жительства.

При этом описанный выше фактор трудно учесть при проведении стандартного анализа рынка недвижимости. В его рамках мы, как правило, пользуемся некими условными статистическими выкладками (либо просто экстраполяцией) платежеспособного спроса, совершенно не вдаваясь в причины трендов движения спроса. Хотя, на мой взгляд, именно эти причины должны фигурировать в центре анализа любого рынка недвижимости, поскольку они во многом определяют картину, складывающуюся из статистических выкладок.

При этом важно не прятаться за красивыми формулировками («улучшающийся инвестиционный фон», «устойчивая тенденция роста»), а говорить о реально существующих факторах, которые действительно определяют картину на анализируемом рынке недвижимости. Иначе вы рано или поздно столкнётесь с «необъяснимыми» изменениями рынка: внезапно «улучшающийся инвестиционный фон» резко ухудшится, а «устойчивая тенденция роста» обернётся быстрым снижением цен.

Promin, 19.12.12

Метки:
Россия, недвижимость

 
© 2011-2018 Neoconomica Все права защищены